Los fondos de inversión extranjeros en España

Los fondos de inversión extranjeros en España
La crisis del sector inmobiliario español ha sido aprovechada por fondos de inversión (buitres), de origen extranjero, que han buscado la rentabilidad.

España ha padecido durante los últimos años una crisis económica que, en realidad, ha estado ligada a su peculiar modelo de desarrollo, es decir, al conocido como pinchazo de la burbuja inmobiliaria. La etapa de las oportunidades inmobiliarias provocó que se construyera un número excesivo de viviendas, el cual superaba el total de las edificadas en el conjunto de algunos de los países más desarrollados de Europa.

El resto de la historia, el que nos conduce a la crisis de carácter estructural que ha atravesado el país, también es sobradamente conocido. El equilibrio entre oferta y demanda no pudo sostenerse y se produjo un hundimiento del sector inmobiliario, con resultados nocivos, tales como el aumento del desempleo, la bajada del precio de la vivienda y la generación de una alta cantidad de pisos construidos que no iban a venderse a corto plazo.

La travesía del desierto por la que ha pasado el sector inmobiliario español ha sido aprovechada por fondos de inversión, de origen extranjero, que han buscado la multiplicación de la rentabilidad, en aprovechamiento de las condiciones de facilidad que un mercado hundido propicia para los extranjeros que desean hacer negocio con sus activos depreciados.

Estas altas rentabilidades conseguidas por los conocidos despectivamente como fondos buitres empiezan a reducirse proporcionalmente. Dos son los factores que inciden a la hora de reportar este resultado: los síntomas sostenidos, es decir, estructurales, de recuperación del mercado inmobiliario español, por una parte; la renovación de la participación en los negocios inmobiliarios de fondos de inversión de nacionalidad española, por otra.

El incremento de la inversión extranjera en inmuebles españoles

2013 supuso un año cumbre a la hora de constatar la apetencia extranjera por la inversión en el sector inmobiliario español. Paralelamente, como muestra de la crisis del ámbito inmobiliario hispano, se producía también una nueva disminución de la inversión española en inmuebles foráneos, la cual bajaba esta cifra a 355 millones (siempre en euros), la menor cuantía de los últimos doce años (sexto año consecutivo de reducción en este capítulo). Sin duda, el contraste de estas informaciones deja entrever que se ha deteriorado el poder adquisitivo de una población española con problemas reales de acceso al crédito.

Por el contrario, el interés de los extranjeros en los activos que los españoles no pueden permitirse ha ido in crescendo. Aprovechan, básicamente, un ajuste de los precios que ha convertido a España temporalmente en el país de las oportunidades inmobiliarias. Según datos del Banco de España (BE), en 2013 esta inversión alcanzó los 6.453 millones, magnitud que supone un incremento de un 16% respecto al ejercicio anterior.

No obstante, sirve como muestra de las cotas alcanzadas por la crisis económica el hecho de que estas cuantías no superen las de las inversiones extranjeras del período anterior a la crisis económica. Por ejemplo, en 2004 se llegaba a los 6.650 millones de inversión foránea y en 2003 se rebasaban los 7.000 en este capítulo. Se trata de épocas ligadas al anterior ciclo inmobiliario, cuando, incluso, George Soros, el afamado magnate de las inversiones, tenía un relevante volumen de operaciones en España.

Por otro lado, los datos publicados por el BE respecto al año 2013 ya alertaban de un cambio de tendencia, positivo, respecto a la crisis del sector inmobiliario hispano. Seguía descendiendo el precio de la vivienda, pero lo haría en este ejercicio de una manera más moderada, es decir, un 7,8%. Porcentaje menor a los superiores al 10% de 2011 y 2012, según datos, ahora, del Instituto Nacional de Estadística (INE). Igualmente, este organismo nos informaba de una bajada en la venta de viviendas inferior a la experimentada en 2012. Para 2013, el descenso llegaba al 2,2% (311.414 operaciones).

La reformulación del mercado financiero español

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria trajo consecuencias desconocidas hasta entonces para el ámbito inmobiliario español y la economía del país, en general. Se acababa, al menos transitoriamente, un modelo de expansión empresarial basado en la creación de imperios de la construcción que podían vincularse a identidades concretas (Bañuelos, Soler, Martín, etc.) y a una conjunción de la actitud promotora con un sentido patrimonial del negocio.

El duro golpe asestado por la crisis tambaleó los cimientos de esta estructura patrimonialista y las grandes fortunas de la construcción se vieron obligadas a desprenderse, como medio de pago ante las crisis que experimentaban, de numerosos activos inmobiliarios. Según nuevamente el INE, más de 9.000 empresas vinculadas al ámbito inmobiliario han tenido que someterse al concurso de acreedores desde el alumbramiento de la crisis.

Una consecuencia sobrevenida de este impacto se asocia al acogimiento de estos activos inmobiliarios por parte de las entidades bancarias, sector que ha tenido que ser reflotado por un plan de rescate del gobierno. De hecho, los bancos no nacieron para hacerse cargo de tal magnitud de activos inmobiliarios y esta política les estaba pasando factura. En este sentido, se gestó la Sociedad de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), conocida popularmente también como banco malo.

El escenario alumbrado por esta coyuntura ha sido aprovechado durante los años de crisis por los fondos oportunistas, especialmente norteamericanos (como Cerberus, que, incluso, estuvo interesado en adquirir el Valencia Club de Fútbol) y los restos de los anteriores emporios inmobiliarios. En el nuevo contexto de la recuperación en ciernes, los protagonistas también vienen del extranjero (plataformas de servicio o gestoras de las entidades financieras, adquiridas por inversores foráneos), pero también entra en escena un limitado grupo de empresas promotoras y las sociedades patrimonialistas. Su concurso viene a reducir, lógicamente, los márgenes de rentabilidad, extraordinariamente altos, de los que disfrutaban los fondos buitres de inversión durante los años más duros de la crisis estructural.

Los activos inmobiliarios habían pasado a formar parte de los balances de los bancos. Sus sociedades de gestión, creadas expresamente por las entidades de crédito, han sido compradas por los fondos de inversión extranjeros. Este tipo de operaciones ha sido frecuente durante los ejercicios que ha durado la crisis inmobiliaria y explica el origen de las inmobiliarias que mayormente operan en la actualidad en el mercado español. No se arriesga con la compra de los activos, sino simplemente con la adquisición, a precio de saldo, de estas entidades de gestión. Las nuevas inmobiliarias se comportan, en consecuencia, como una especie de intermediarias y prestadoras de servicio, no necesitan acumular patrimonio físico (se hacen con  la plantilla, la estructura y el contrato de gestión). Un cambio de mentalidad difícil de percibir, por el arraigado concepto de propiedad presente entre los españoles. Por su parte, los bancos lograban un balón de oxígeno en forma de fondos para aumentar su liquidez.

En otro orden de cosas, tres factores atraían, grosso modo, la inversión extranjera:

  1. Precios estables
  2. Venta de la mitad de inmuebles por parte de los bancos sin financiación
  3. Extraordinario stock de viviendas

Entre los cambios que se están dejando sentir, destaca que las empresas de servicing actuarán como gestoras inmobiliarias y, además, se encargarán de la gestión del crédito moroso. Sobresale también la implantación de las sociedades anónimas de cotización inmobiliaria, las conocidas como SOCIMI.

Iniciando el contexto de recuperación

La recuperación ya es una realidad en el mercado inmobiliario español. En otras palabras, se puede decir que ya es, también, estructural, como fue la crisis. Después de siete años consecutivos de experimentación de descensos de precios, las rentabilidades asociadas a la vivienda se vuelven a situar entre un 5 y un 7%. El vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, Jesús Duque, señala que la vivienda vuelve a ser un refugio inversor de jubilados y ahorradores.

Esta reactivación se encuentra también íntimamente ligada a la efervescencia del mercado inmobiliario. No solo por la voracidad de los fondos buitres, sino también por porque las SOCIMI se dedican al alquiler. En este aspecto, están destacando las operaciones relacionadas con los edificios de oficinas (875.000 metros cuadrados libres, solo en el área metropolitana barcelonesa, el 15,5% del total del parque empresarial) y los complejos residenciales, como los del sector hotelero. Ejemplos fidedignos de esta coyuntura están representados por la finca del Deutsche Bank del Paseo de Gràcia y la Torre Agbar, ambas sitas en Barcelona.

Las operaciones inversoras más cuantiosas se centran en este sector de los edificios terciarios (industria, centros comerciales, hoteles, oficinas...). A este patrón coadyuva también la crisis padecida por el sector público, el cual se ha desprendido de construcciones emblemáticas. Se trata de una coyuntura que ha sido especialmente visible en Cataluña y la Comunitat Valenciana. Con la enajenación de bloques utilizados por las consejerías se han podido afrontar pagos de deudas que urgían a la Administración pública, como las contraídas con los proveedores. Los inversores, por su parte, se han hecho con complejos de un alto valor, no solo patrimonial, sino también simbólico, puesto que se encuentran corrientemente en las áreas tradicionales y céntricas de negocios de las capitales autonómicas.

En conclusión, la crisis se llevó por delante un viejo concepto de hacer negocios en el sector inmobiliario y la recuperación trae consigo una normalización de nuevos instrumentos inmobiliarios, crecidos al calor de la crisis.

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